《秀美八都》俞明寿

 

八都镇位于蕉城区东北部，东、北与福安交界，西靠九都，西北与赤溪为界，南接七都，霍童溪从中自西向东注入海洋，曾经是霍童溪流域重要的商品集散地，素有蕉城“北大门”之称。

 

千年时光白驹过隙，南部的宁德主城区发生了翻天覆地的变化。新能源、新材料的产业风口，吹醒了以主城区为头脑，北部新城和环三都澳高新区为躯干，县市为四肢的宁德小巨人，爬起来、奔跑、赶超，越来越多的资本要素细胞在觉醒，裂变、更新。

 

高速发展，高速消耗，以四大千亿产业为中心的环湾大宁德、产城大融合的空间格局迅速拓展，“东扩、北展、南移”势在必行。

 

今年以来，宁德市、蕉城区、八都镇政府在积极筹备八都溪北片区的开发。蕉城区承诺启动版块的G237国道北侧两宗启动区地块享受蕉城实小学位政策，同时加速落实基础配套设施，保障居民需求，提升地块价值。虽然土拍市场全国性遇冷，但是近期仍有多家国企、民企城市运营商踩盘调研了地块。后续进展值得期待。

 

 

过去的二十年宁德楼市，回头看，政府、购房的新宁德人、银行、持有土地的工业企业、吃螃蟹开发新区不断拉升宁德城市框架的品牌开发商，都获利颇丰。人心向上，这个积累起来的城市信用，正吸引着越来越多对宁德的未来理性乐观的长期主义者。

 

天时：重新被估值的北部新城

 

2020年以来，宁德时代估值锚定了特斯拉。不断上涨。市值已突破1.5万亿。

 

当年的汽车走的是马路，一样技术不稳定，一样没有沿途加油站、汽修店，全程下来跑的甚至没有马快。但是燃油车一样胜出了。未来的汽车烧“电”不烧油，这已经不是什么需要讨论的事情，更不是什么只存在于小说中的科幻场景，而是一个确定会到来，甚至已经到来的大趋势，不管你喜不喜欢，会不会马上买。

 

就在今年10月26日，国务院印发了《2030年前碳达峰行动方案》，明确提出大力推广新能源汽车，逐步降低燃油车的产销比。而海南早在2019年就率先提出，2030 年全面禁售燃油车；在国外，大车企，比如捷豹路虎，也宣布 2025 年以后不生产燃油车，而德国大众是2040 年。

 

2021年，新能源汽车前 9 个月的平均渗透率超过了12%，全年的平均渗透率会超过 16%，而2020 年，它的渗透率还只有5.4%。所谓渗透率，就是新增新能源汽车占汽车总销量的比值。要知道，去年5.4%这个数，那是新能源汽车发展了十年的结果。今年一年还没过完，这个数就翻了一倍还多。

 

如果按照“碳达峰方案”提出，2030 年新增新能源汽车渗透率要达到 40%左右的目标计算，这个市场会有多大？目前中国汽车产业的整体规模在 8 万亿左右，其中新能源汽车只占 5000 亿。它的增长空间我们都能用简单的算术算出来。

 

但新能源汽车市场的机遇还不止于此。

 

新能源汽车产业是一个正在爆发的大机遇，它值得你抓住，还在于电动化对汽车的改造是全方位的。汽车制造的产业链非常长，燃油车零部件有 3 万多个，牵动着钢铁、轮胎、机械、电子等上百个产业的脉动。

 

无论是零部件供应，还是整车制造，或者是销售维修，都在为了适应新能源的到来，而发生翻天覆地的变化；除此以外，新能源汽车还在拥抱另一个变革，那就是智能化，它也在颠覆传统的汽车制造。你所在的领域，原来也许和汽车没什么关系，现在可真不一定。你看，小米来了，华为来了，百度也来了，等等等等。也就是说，牌桌上的玩家不仅换了，而且玩家队伍还扩大了。对这个产业来说，过去 100 年里没有任何变革可以和现在相提并论。

 

甚至在这些变化背后，还隐藏着一个对我们中国人来说，有巨大利好的趋势，那就是咱们国家可以借助这次变革，实现汽车制造领域的“换道超车”。

 

与欧美日有百年汽车产业基础不同，我国汽车工业是在 50 年代以后才发展起来的，在燃油车技术上原始禀赋不足。发动机、变速箱这些“卡脖子”的零部件，我们能造，但是造不好。但现在不一样了，这些包袱不在了。对国家来说，汽车产业很可能会成为经济发展的一个新引擎。那你想，在这轮新的国际产业竞争中，有多少我们中国的企业、中国的从业者，能够享受到发展的红利。

 

目前来看，新能源汽车最值得关注的两个零部件就是芯片和电池。

 

为什么呢？这与推动产业发展的两个底层趋势有关，一个是电动化，另一个就是智能化。今年如果你关注车市，就会知道很多车买不到。为什么？因为没有芯片。对，手机需要芯片，汽车也需要芯片。几个北京的朋友，好不容易排到新能源汽车牌照，但是想买的车却都没有货，无奈只能随便买一辆把号占住。这就是零部件供应在影响产业发展。

 

还比如说，我们都知道电池对新能源车来说很重要。但是更重要的是造电池用到的矿产原料。今年马斯克说了一句话，翻译过来就是磷酸铁锂真香，结果很多车企临时改变策略，跟风去开发磷酸铁锂电池。

 

回过来看宁德时代的总部所在、征程起点——宁德北部新城，目前的产业链能量还在攀升爬坡，虽然宁德新能源（A公司）因为华为手机订单等原因于年中暂停扩厂、人员优化，但是宁德时代（C公司）仍在扩张，单单湖西全面达产之后相关就业岗位就有望达到8.2万。

 

同时，华为合作伙伴重庆小康有望落地北部新城，成为继上汽宁德基地之后的又一个整车制造项目。

 

房地产就是一个城市的股票，2022年，宁德北部新城，价值也将被重估。

 

地利：环湾通道上省内唯一近郊五千亩大盘

 

 

 

溪北片区位于宁德环湾大通道上。由于2018年上汽宁德超级工厂的拉动，片区对外交通非常便利。南侧临靠G237国道，东侧与北侧靠G104国道；西南侧距离甬莞高速八都互通口不到5公里；东南侧约5公里为三屿互通；南侧距离高铁宁德站20公里，约30分钟车程；西侧距离支提山站16公里，约19分钟车程。

 

 

交通的便利增大了服务能力，片区辐射范围包含溪对岸的八都镇区、职教园一、二期，以及紧邻的三屿宁德汽车城、宁德福安交界乡镇。是北部新城除了锂电小镇、临港工业区、宁德汽车城之外的重要的产城融合版块。

 

 

规划范围内总用地面积 348.63公顷（约合5230亩）。规划居住用地共 135.82公顷（约合2037亩）；商业服务业用地面积 35.25公顷（约合529亩）；公共管理与公共服务设施用地面积25.99公顷（约合390亩）。作为宁德中心城区“东扩、北展、南移”发展方向之一的北部的最优质也是最后的大规模储备用地，为八都的下一步发展留足了空间想象力。

 

 

不仅相比同处北部新城的棉桃山片区、湖西片区等商住区面积更大，同时，盘点省内近郊大盘，八都溪北片区的主城区直线距离、产城融合基础也是数一数二的。

 

更难得的是目前基本还是一张白纸的处女地。城市运营商可以和地方政府有商有量，步步为营。在产业、教育、近郊商业等方面有IP资源的房企则更加受欢迎。

 

 

初设整体上，溪北片区呈现两带、一轴、一廊、三片区格局。

 

 

两带：

 

休闲度假发展带：规划布局湿地花海景观及养生湿地酒店、总部办公、休闲商业综合体等养生旅游功能。

 

公共服务设施带：结合现状自然山体规划布局社区邻里服务、教育、文体娱乐、会议会展、医疗卫生、山体公园等功能，形成南北向公共服务轴。

 

一轴，生活配套轴：主要服务于东部居住组团规划布局集中的的公共设施与配套商业设施。

 

一廊，滨水碧道：结合规划防洪廊道打开拓景观湖面、打造收放有度的滨水景观与亲水慢行空间。

 

三片区：及结合山水格局布局的南、北、东三个山居社区组团。

 

最吸睛的，跨霍童溪链接规划容纳1.1万师生的职教园的大桥是一大亮点，而上图中沿内部屿头溪建设的市政商业教育等公共服务带是另一大亮点。一桥一带，直观地帮我们想象到了居住在其中的以工程师白领和职教园师生为主的年轻活力群体的生活场景。

 

迟早无缝融入主城区，如此宝地，实属难得。

 

人和：细分市场上的性价比之王

 

 

2021年调控不断升级，几乎引发了房债危机。全国降价、流拍、烂尾等负面消息不断。宁德成为行业震荡中难得的继续安全的地带。同时，宁德购房者对市场（产品的性价比）的要求更加明确，层次分明，不再盲目接受全城一个价。

 

八都溪北片区的限价8600元/㎡，二手价格约7000元/㎡，小编了解过的对该地块有意向的企业的方案，更多倾向于准现房、毛坯入市、价格低开高走。不到2022年全市12300+2000（扣除公摊后的精装）元/㎡的价格的一半，将会很有性价比优势。

 

除了价格，政策也有针对性。为满足北部工业集群的产业配套需求，减轻金漳路以南商品住房供应压力，宁德市政府于6月23日召开专题会议，决定对中心城区部分区域商品住房限购限售政策进行定向调整，同意八都溪北片区不列入中心城区商品住房限购区域，不受个人所得税、社会保险缴纳以及户籍地限制，不计入中心城区限购政策中居民家庭住房套数。

 

这意味着2018年7月9日实行“限购+限售+限价+公开摇号”新政以来，宁德市政府首次对限购条款做出调整；三年以来，受限于没有房票，把剩余购买力消费到如漳州港、罗源湾、连江、帝封江、琅岐等地的受苦受累的宁德人民，有了本地的投资可选项；同时，本地只买过八都溪北片区楼盘的家庭，还可继续买一套市区144㎡以下洋房，或者两套（如果是蕉城、东侨户口、名下无房的话）；非宁德户籍的，也可以直接购买该片区房源，这一点有利于周边产业人口。

 

除了价格和政策之外，在配套价值方面，蕉城区政府也下了功夫。

 

 

结合南、北、东三个山居社区组团的布局，社区配套设施设置也是规划形成一个15分钟生活圈，3个10分钟生活圈，6个5分钟生活圈。

 

片区中心规划一座约100亩景观湖。

 

教育设施方面，按每千人 45座、每班30 座计算，规划新建7所12班幼儿园，共84班，共可服务5.6万人。

 

按每千人84座、每班45 座计算，结合 800-1000米服务半径，共新建3所小学（含一所九年一贯制），共102班，共可服务5.5万人。

 

初中按每千人 42座，每班 50人计算，参考3-5万人/所标准，新建1所九年一贯制学校，布局于规划纵一路、104国道交叉口东南角，占地6.48公顷。初中部共42班，可服务5万人。

 

高中按每千人20座，每班 50人计算，考虑八都镇及周边乡镇的使用需求，规划新增1所高中，布局于规划横三路、规划纵二路交叉口西侧。规划高中共30班，可服务7.5万人，占地4.20公顷。

 

医疗设施方面，新建三级专科医院一所，占地面积3.85 公顷（大于规划要求的3.84公顷），床位数 500，布局于规划纵一路、104 国道交叉口西北角，在新建医院内需综合设置门诊部、卫生服务中心等功能。

 

 

综合八都镇政府意见，于规划横二路、规划纵一路交叉口西北侧，屿头溪景观湖南侧新增一处机关团体设施，占地约0.72公顷，作为八都镇行政中心。行政中心主要配置镇政府办公、派出所、社区服务中心、街道办事处、司法所等功能。

 

于规划纵一路、规划横一路交叉口东北角，红门里溪景观湖南侧新增处综合文化活动中心，占地约0.83公顷。主要配置老年活动中心、青少年活动中心、图书馆（书屋）、广播室等功能。

 

于规划纵一路、规划横一路交叉口东北角，红门里溪景观湖南侧新增一处全民健身活动中心，占地约1.34公顷。主要包含200米标准跑道、室内外球场等功能。

 

文化活动中心与其北侧的健身活动中心共同形成文体中心。

 

为了加强规划区与宁德中心城区及周边组团的交通联系，计划保留利用现有的31路公交首末站，在现有的31路公交线的基础上新增一条线路。现状公交首末站占地面积约1524平方米，在104国道防护绿地内设置，位于104国道、规划横一路交叉口西北角。

 

为了加强规划区与霍童溪以南八都镇区、规划职教园区的交通联系，实现公共设施共享，规划新增一处跨霍童溪的车行桥梁。

 

相信这两宗地块以及整个溪北这片研学康养胜地最终会在某个时间点惊艳到大家。

来源：住在宁德